Как сформировать инвестиционный портфель

Портфель инвестиций — это совокупность активов во владении одного или нескольких инвесторов. В первую очередь это инструмент диверсификации экономических и политических рисков по классу активов или по местоположению. Например, инвестор может вкладывать средства в ценные бумаги, металлы и недвижимость, при этом активы могут располагаться в разных странах.

Цель формирования портфеля — создание личного фонда благосостояния как гарантии стабильности в пожилом возрасте с перспективой эффективной передачи имущества по наследству или для перепродажи.

Смысл инвестиционного портфеля — не в получении быстрого роста капитала, а в его сохранении. При этом важны регулярные выплаты для покрытия всех расходов владельца и минимум участия в управлении, чтобы владелец мог тратить время на бизнес для души, путешествия, семью и хобби.

Перед формированием портфеля инвестор определяет его основные параметры, касающиеся размера инвестиций, стратегии инвестирования, рисков, доходности, финансирования и управления.

1. Начальный бюджет

Как правило, инвесторы начинают активно заниматься формированием инвестиционного портфеля при наличии минимум €1 млн свободных средств, так как при меньшем бюджете после покрытия затрат на содержание и выплат налогов объект будет давать слишком малый абсолютный доход (к примеру, в Европе средняя доходность жилой недвижимости составляет 4%).

2. Сумма регулярных инвестиций и итоговый размер капитала

Инвестор решает, сколько он готов вкладывать в расширение портфеля и какую сумму хотел бы иметь к моменту завершения формирования портфеля. Если инвестор готов вложить €2 млн в 2015 году и хочет через 15 лет иметь €13 млн, ему достаточно после 2015 года ежегодно инвестировать по €300 тыс. (с учетом роста стоимости портфеля и получения текущего дохода). Исходя из этих сбережений, формируется портфель из нескольких объектов — например, инвестор становится обладателем трех объектов недвижимости, каждый из которых стоит €3–4 млн (подробнее с моделью можно ознакомиться здесь).

3. Оценка рисков

Инвестор определяет для себя наиболее и наименее значимые риски и в зависимости от этого формирует портфель. Например, если он не готов идти на риск потери арендатора, то, скорее всего, вложится в объекты с долгосрочными арендными контрактами. И наоборот, в ситуации, когда этот риск для инвестора приемлем, он будет рассматривать в качестве вариантов недвижимость с подходящим к концу или краткосрочным арендным контрактом.

4. Диверсификация портфеля

Локация — это ключевой риск, потому что правильный выбор места расположения объекта определяет сохранность и рентабельность инвестиции.

Портфельные инвестиции с неоднородными классами активов и в разных странах — сложный и трудный для управления бизнес. Покупка объектов, находящихся в разных юрисдикциях, означает, что нужно разбираться в особенностях местных систем налогообложения и находить разных подрядчиков для управления объектами. Рекомендуется вкладывать средства не больше чем в два разных класса активов в одной или двух странах. Например, россияне, владея недвижимостью в России, часто приобретают доходную недвижимость за рубежом в том же месте, где у них уже есть второе жилье.

Для покупки доходных объектов стоит выбирать страны с надежной политической системой и сильной экономикой. К таким странам относятся, например, Австрия, Великобритания, Германия, США и Франция. Так, в Лондоне и городах Германии цены на недвижимость с 2010 по 2015 годы выросли на 26%. И в течение ближайших лет прогнозируется дальнейшее удорожание.

Бывают ситуации, когда перед инвестором в европейскую недвижимость стоит принципиальная задача снизить страновые риски. В этом случае вместо диверсификации через покупку недвижимости на других континентах (в дополнение к объектам в Европе) предпочтительна стратегия инвестирования части средств в финансовые инструменты, например в ценные бумаги компаний, расположенных за пределами Европы.